La llamada suele ser parecida: el cliente compró un alquiler a título personal — a menudo con un préstamo convencional, a veces siguiendo un consejo temprano de “mantenerlo simple” — y ahora ya leyó sobre protección de activos y la LLC está constituida y esperando.
¿Basta con traspasarla mediante una escritura de renuncia (quitclaim deed), verdad? En esa escritura casual se esconden dos sorpresas costosas, y esta guía existe para que las conozca sobre el papel y no en la oficina del recaudador de impuestos.
Las dos trampas del quitclaim casual
- Vencimiento anticipado por venta (due-on-sale). El lenguaje estándar de las hipotecas permite al prestamista exigir el pago total del préstamo si la propiedad se transfiere sin su consentimiento — y las excepciones del lado del consumidor que amparan ciertas transferencias familiares y a fideicomisos por lo general no cubren los traspasos de propiedades de inversión a una LLC. La aplicación es esporádica, pero la exposición es real y el mecanismo por el que se descubre es de lo más común: el cambio de seguro o el desajuste en la cuenta de depósito en garantía (escrow) que sigue a una transferencia es precisamente la forma en que los administradores del préstamo se dan cuenta. “Probablemente no me exigirán el pago” no es una estrategia de protección de activos — es un riesgo disfrazado de una.
- El impuesto de Florida sobre escrituras de propiedades gravadas. La ley grava la contraprestación, y una hipoteca pendiente cuenta: traspasar una propiedad hipotecada — incluso a su propia LLC de la que usted es el único dueño — se trata como si la entidad asumiera la deuda, con un impuesto de $0.70 por cada $100 del saldo (Miami-Dade: $0.60 por cada $100, más un recargo de $0.45 sobre propiedades que no sean una vivienda unifamiliar ni una unidad de condominio). Sobre un saldo de $300,000 son $2,100 para mover su propia propiedad a su propia compañía; en un portafolio, la cifra se multiplica. (Una propiedad sin gravámenes tiene un análisis mucho más favorable — el impuesto depende de la hipoteca, y por eso el momento lo es todo).
Las vías limpias, en orden
La mejor: no necesitar nunca la transferencia. El financiamiento DSCR pone el título a nombre de la entidad de forma nativa desde el origen — la LLC recibe el título en la compra, el préstamo se otorga a la entidad, usted da la garantía personal, y la cuestión del consentimiento, el impuesto sobre la escritura y todo este artículo simplemente nunca aplican.
Toda compra futura debería funcionar así; la trampa es un problema heredado, no recurrente. ¿Ya la tiene a título personal? Primera vía: el consentimiento del prestamista. Algunos administradores del préstamo aprueban transferencias a una LLC propiedad del prestatario — solicítelo por escrito, obtenga la aprobación por escrito y documente el traspaso como corresponde (escritura, seguro actualizado con la entidad como asegurado nombrado, cesión de los contratos de arrendamiento).
El análisis del impuesto de sellos documentales sobre la escritura sigue aplicando — presupuéstelo —, pero la nube del vencimiento anticipado se disipa. Segunda vía: el reinicio por refinanciamiento. Un nuevo préstamo DSCR otorgado a la LLC liquida la hipoteca personal y pone el título correctamente en una sola transacción — cuesta los impuestos sobre el préstamo y las comisiones como cualquier refinanciamiento, y arregla al mismo tiempo la estructura, el consentimiento y, a menudo, la tasa.
Cuando los números del refinanciamiento ya casi cuadran por sí solos, el arreglo de la entidad viene incluido prácticamente gratis — la versión más común de esta historia termina aquí.
La comparación en un caso práctico
- La situación: un alquiler con un valor de $310,000 a título personal, saldo de $246,000 al 7.75% en un préstamo antiguo, LLC constituida y esperando
- El quitclaim casual: $1,722 de impuesto de sellos documentales sobre la escritura, la exposición al vencimiento anticipado intacta y, de todos modos, el seguro por volver a tramitar — dinero gastado para adquirir una nube
- El reinicio por refinanciamiento: un préstamo DSCR de $250,000 a la LLC al 6.875% — liquida el pagaré personal, pone el título de forma nativa, ahorra ~$120/mes gracias a la tasa y cuesta ~$1,375 en impuestos estatales sobre el préstamo más comisiones del prestamista, de tasación y de título (unos $5,000–$7,000 en total), que la reducción del pago recupera en unos tres años y medio a cinco años
- El veredicto: la transferencia que parecía una escritura de $10 era en realidad una decisión de refinanciamiento — y tratarla como tal corrigió la tasa al mismo tiempo que corrigió la estructura
Todo lo que acompaña a la escritura (donde fracasan las transferencias a medias)
Sea cual sea la vía, la escritura es la parte ruidosa, no todo el traspaso. Seguro reemitido con la LLC como asegurado nombrado — un desajuste aquí anula la misma protección que buscaba la transferencia; contratos de arrendamiento cedidos a la entidad y la renta depositada en la cuenta de esta (mezclar fondos es el clásico regalo a futuros demandantes para el levantamiento del velo corporativo); implicaciones para la póliza de título revisadas — los endosos o los vacíos de cobertura dependen de los términos de su póliza; y la lectura honesta de su abogado sobre lo que la estructura protege en su situación real.
La verdad incómoda que repiten los profesionales: una transferencia hecha a medias protege a medias — la disciplina con el papeleo después de la escritura es donde la LLC se vuelve real.
En resumen
Pasar un alquiler financiado a una LLC es un problema resuelto con una lista de precios: el consentimiento (limpio, si su administrador del préstamo coopera), el reinicio por refinanciamiento (lo arregla todo de una vez, a menudo prácticamente gratis cuando las tasas acompañan) y el quitclaim casual (un impuesto sobre la escritura más la nube del vencimiento anticipado — la única vía que cuesta dinero para crear riesgo).
Y la lección de fondo para cada propiedad después de esta: ponga el título a nombre de la entidad desde el origen y saque este artículo de su vida.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo simplemente traspasar mi alquiler a mi LLC con una escritura de renuncia (quitclaim deed)?
¿En qué consiste exactamente el problema del vencimiento anticipado por venta?
¿Por qué Florida grava la transferencia de mi propia propiedad a mi propia LLC?
¿Cuál es la vía limpia si ya la tengo a título personal?
¿Cómo evito todo este problema en la próxima compra?
¿Qué más cambia cuando la propiedad pasa a la LLC?
Sobre el autor — Alex Doce
Alex Doce es Chief Loan Officer de The Doce Mortgage Group en Fort Lauderdale, un originador clasificado a nivel nacional en el 1% superior, con más de 38 años en préstamos en Florida, más de 7,000 cierres y más de 1,500 reseñas de clientes con una calificación de 4.8–5.0 estrellas. Ha financiado propiedades de inversión en Florida en todos los ciclos del mercado desde 1987. Más sobre Alex (en inglés) →